Scott Bessent có một kế hoạch để cắt giảm lãi suất thế chấp. Kế hoạch này phụ thuộc vào một cuộc chiến

Kế hoạch của Bộ trưởng Tài chính Mỹ Scott Bessent nhằm hạ chi phí vay có hai phần. Một là mua lại nhiều hơn trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài. Phần còn lại là vượt qua cuộc chiến với Iran; sau đó, ông được cho là đã nói rằng lãi suất nên giảm. Lãi suất thế chấp 30 năm đang ở mức cao nhất trong gần ba năm, và lãi suất trái phiếu mà nó bám theo chỉ tăng rất ít do lạm phát từ chiến tranh. Việc chấm dứt giao tranh sẽ loại bỏ phần mà chiến tranh đã cộng thêm vào kỳ vọng lạm phát, và đó là phần nhỏ nhất của mức tăng.

Hiệp hội các ngân hàng cho vay thế chấp (MBA) cho biết lãi suất cố định trung bình kỳ hạn 30 năm ở mức 7,49% trong tuần kết thúc vào ngày 2 tháng 10, tăng từ 7,30% một tuần trước đó. Thước đo của Freddie Mac là 7,28% vào ngày 1 tháng 10, mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2023. Con số này là 5,98% vào ngày 26 tháng 2, hai ngày trước khi cuộc chiến bắt đầu. Bất kỳ ai mua nhà bằng khoản vay đều phải trả cho biến động đó, và câu hỏi đối với kế hoạch của Bessent là một lệnh ngừng bắn sẽ đảo ngược được bao nhiêu.

Lãi suất thế chấp đi theo lợi suất kỳ hạn 10 năm

Lãi suất thế chấp 30 năm được định giá dựa trên lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm, tức mức lãi suất mà chính phủ Mỹ trả để vay trong một thập kỷ, cộng với biên lợi nhuận cho bên cho vay. Lợi suất kỳ hạn 10 năm là 4,02% vào ngày 26 tháng 2 và là 5,31% vào thứ Hai, mức cao nhất kể từ tháng 5 năm 2002. Theo số liệu của Freddie Mac, biên lợi nhuận của bên cho vay vào tháng 2 vào khoảng 2 điểm và đến ngày 1 tháng 10 vẫn khoảng 2 điểm. Lãi suất thế chấp là lợi suất kỳ hạn 10 năm cộng với một khoản phí, và khoản phí đó vẫn như trước chiến tranh. Hạ lãi suất thế chấp đồng nghĩa với việc hạ lợi suất kỳ hạn 10 năm, ở phần thực sự đã tăng lên.

Bảy tháng chiến tranh đã cộng thêm 0,08 điểm vào kỳ vọng lạm phát

Lợi suất kỳ hạn 10 năm có thể được tách thành hai phần bằng trái phiếu được bảo vệ lạm phát của chính phủ. Một phần là mức mà nhà đầu tư kỳ vọng lạm phát trung bình trong 10 năm tới. Phần còn lại là lợi suất họ muốn nhận thêm trên mức đó, tức phần lợi suất còn lại sau lạm phát.

Phần đầu tiên là 2,28% vào ngày 26 tháng 2 và hiện là 2,36%. Đó là mức tăng 0,08 điểm trong suốt bảy tháng chiến tranh và cú sốc Dầu mỏ. Phần thứ hai là 1,74% và hiện là 2,91%, tăng gần 1,2 điểm. Vào tháng 4, Bessent mô tả tác động của cuộc chiến lên giá cả là tạm thời. Thị trường trái phiếu đồng ý với ông về lạm phát, và mức tăng nằm ở nửa còn lại của lợi suất.

Một lệnh ngừng bắn trước hết tác động lên Dầu và lên lạm phát kỳ vọng. Nó chỉ có thể loại bỏ phần mà chiến tranh đã cộng thêm, 0,08 điểm, từ mức lãi suất thế chấp 7,49%. Chiến tranh vẫn có thể tác động đến lãi suất thế chấp thông qua Cục Dự trữ Liên bang (Fed), nếu Dầu đắt hơn khiến các quan chức tiếp tục tăng lãi suất. Con đường đó đi qua phần lợi suất còn lại sau lạm phát và qua danh sách lý do tăng lãi suất của chính Fed, trong đó có Dầu.

Kể từ đợt tăng lãi suất, lợi suất kỳ hạn 10 năm đã tự tăng

Fed đã tăng lãi suất thêm một phần tư điểm lên 3,75%-4,00% vào ngày 16 tháng 9. Kể từ đó, lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 2 năm, vốn theo dõi kỳ vọng của nhà đầu tư về những gì Fed sẽ làm trong hai năm tới, đã tăng 0,05 điểm. Lợi suất kỳ hạn 10 năm đã tăng 0,26 điểm, và lãi suất thế chấp của Freddie Mac đã tăng từ 6,95% lên 7,28%. Đợt tăng mới nhất là do nhà đầu tư đòi hỏi nhiều hơn để cho vay trong 10 năm. Đây không phải là đặt cược vào việc Fed sẽ tăng lãi suất thêm, và cũng không phải do Dầu, vốn đang thấp hơn so với ngày tăng lãi suất.

Công cụ khác của Bessent nhắm chính xác vào phần đó. Vào ngày 19 tháng 8, Bộ Tài chính đã tăng gấp đôi hoạt động mua lại trái phiếu chính phủ dài hạn cho một chương trình kéo dài từ ngày 9 tháng 9 đến ngày 4 tháng 11, mà Bessent đã bảo vệ như một cách để hạn chế đà tăng của lợi suất dài hạn. Lợi suất kỳ hạn 10 năm đã giảm xuống 4,66% khi thông báo được đưa ra và hiện là 5,27%, vì vậy nửa của kế hoạch không phụ thuộc vào chiến tranh đã diễn ra trong một tháng với lợi suất tăng xuyên qua nó.

Nửa nào của lợi suất sẽ giảm

Ngày kết thúc chiến tranh vẫn là một câu hỏi bỏ ngỏ, và hai cách nhìn đang đi theo hai hướng ngược nhau. Tổng thống Donald Trump nói rằng chiến tranh sẽ kết thúc ngay sau cuộc bầu cử ngày 3 tháng 11. Theo Wall Street Journal, ông cũng đã nói với các trợ lý rằng ông kỳ vọng sẽ tiếp tục các cuộc tấn công sau cuộc bỏ phiếu. Reuters đưa tin rằng các trợ lý của ông đang làm việc để ngăn giao tranh leo thang trước thời điểm đó.

Nếu giao tranh kết thúc, lợi suất kỳ hạn 10 năm nhiều khả năng sẽ trả lại 0,08 điểm trong lạm phát kỳ vọng. Bài kiểm tra đối với kế hoạch của Bessent là điều gì sẽ xảy ra với phần lợi suất còn lại sau lạm phát. Nếu phần đó giảm nửa điểm hoặc hơn khi Dầu hạ nhiệt và các quan chức ngừng nói về việc tăng lãi suất, lãi suất thế chấp có thể quay trở lại dưới 7%. Khi đó, kế hoạch sẽ vận hành thông qua Fed thay vì Dầu. Nếu phần đó giữ gần 2,9%, lệnh ngừng bắn sẽ cắt đi một phần mười điểm khỏi mức lãi suất thế chấp 7,49% và giữ nguyên phần còn lại.

Nếu các cuộc tấn công được nối lại sau ngày 3 tháng 11, Dầu nhiều khả năng sẽ tăng trở lại và lý do cho một đợt tăng lãi suất khác của Fed vào tháng 12 sẽ mạnh hơn. Trong kịch bản đó, phần lợi suất còn lại sau lạm phát có nhiều lý do để tăng hơn là giảm, và hoạt động mua lại mở rộng dự kiến sẽ kết thúc vào ngày 4 tháng 11, tức ngày sau cuộc bỏ phiếu.

Phần tách của lợi suất kỳ hạn 10 năm thành hai bộ phận được công bố mỗi ngày giao dịch, vì vậy nó sẽ cho thấy nửa nào của kế hoạch đang hoạt động trước khi khảo sát thế chấp tiếp theo được công bố. Một lệnh ngừng bắn làm giảm Dầu và giữ lợi suất kỳ hạn 10 năm trên 5% sẽ chấm dứt chiến tranh và khiến lãi suất thế chấp gần như giữ nguyên như hiện tại.